A probléma: egy ingatlanos nem táblázatkezelő
Egy ingatlanközvetítő napja nem feladatlistákból áll, hanem emberekből és ingatlanokból: érdeklődők a Meta hirdetésekből és a portálokról, megtekintések egyeztetése telefonon, ajánlatok, tulajdonosok, akik minden héten tudni szeretnék, hol tart az eladás.
Az ingatlanosok jellemzően Pipedrive-ot vagy más általános CRM-et használnak. Az alapok működnek — de az ingatlanspecifikus munka nagy része a rendszeren kívül zajlik: naptárban, Gmailben, táblázatokban és fejben.
A legfájóbb pontok:
📥
Szétszórt leadek
A Meta Lead Ads, a portálok és a weboldal érdeklődői különböző helyekre futnak be — kézzel kell őket összeszedni.
🔥
Ki a „forró” vevő?
Senki nem látja, ki nyitotta meg többször az árlistát vagy kattintott a megtekintés-foglalásra. A hívási sorrend megérzésen múlik.
📅
Kézi megtekintés-szervezés
Időpont telefonon, naptárbejegyzés kézzel, emlékeztető sehogy — és a lemondások, átütemezések is kézi munkát jelentenek.
🏠
Tulajdonosi riportok
Az eladók hetente kérdezik: hányan nézték meg, mennyi az érdeklődés? A válasz összerakása minden alkalommal fél óra.
💰
Jutalék táblázatban
A megbízások jutalékai (alap, hitel, ügyvéd) külön táblázatban élnek, nem a CRM-ben.
Egy általános CRM mindezt nem tudja megoldani, mert nem ismeri az ingatlan, a megbízás és a megtekintés fogalmát. Ehhez ingatlanos adatmodellre van szükség.
Miért nem elég a Pipedrive?
A Pipedrive kiváló általános értékesítési eszköz. De egy ingatlanos nem „dealeket”, hanem ingatlanokat, megbízásokat és megtekintéseket kezel — és ezek között a kapcsolat a lényeg.
ÁLTALÁNOS CRM
- Ki az ügyfél?
- Melyik szakaszban van a deal?
- Mikor kell felhívni?
INGATLANOS OPERÁCIÓS RENDSZER
- Melyik ingatlant nézte meg, és mi volt a visszajelzése?
- Ki a legaktívabb érdeklődő ennél a megbízásnál?
- Elfogadta a megtekintés-meghívót?
- Kiket kell értesíteni, ha csökken az ár?
- Mennyi jutalék várható ebben a negyedévben?
A cél nem egy Pipedrive-klón volt, hanem egy rendszer, ami pontosan az ingatlanosok munkafolyamatára épül — és közben a Pipedrive minden napi funkcióját is lefedi, hogy a váltás ne jelentsen visszalépést.
Architektúra döntések
Négy döntés határozta meg a rendszert: ingatlan-központú adatmodell, mérhető érdeklődés, szétválasztott e-mail csatornák és nulla új szolgáltató.
🏠
Két külön pipeline: vevő és eladó
A Leadek a vásárlói/bérlői érdeklődőket kezelik, az Üzletek az eladói megbízásokat — az ingatlan felvételétől a birtokbaadásig. Új ingatlan felvétele automatikusan létrehozza a hozzá tartozó megbízást. Névjegy, megtekintés és ajánlat mindkét oldalhoz kapcsolódik, egy közös idővonalon.
Miért? Egy ingatlanos két irányba dolgozik egyszerre. Egy általános CRM ezt egyetlen „deal” fogalomba préseli — itt mindkét oldal a saját logikája szerint működik.
🎯
Eseményalapú lead-pontozás
Minden érdeklődői esemény pontot ér, a 0–100-as pontszám alapján a lead HIDEG, MELEG, FORRÓ vagy VIP. A VIP-küszöbnél a rendszer automatikusan kiosztja a leadet és hívási feladatot hoz létre. A pontértékek és küszöbök a felületről állíthatók.
Miért? Így a hívási sorrendet nem a megérzés, hanem a valós viselkedés határozza meg — a legforróbb vevők kerülnek előre.
🤝
A rendszer jelez, az ember dönt
Ha egy érdeklődő válaszol egy e-mailre, a rendszer nem pontozza és nem dönt helyette — a „Válaszoltak” blokkba teszi, ahol az ügynök kézzel dönt a következő lépésről. Semmi nem archiválódik vagy záródik le automatikusan.
Miért? Egy válasz lehet „mikor nézhetem meg?” és „köszönöm, nem érdekel” is. Ezt egy ember jobban érti, mint bármilyen automatizmus.
🧩
Nincs új szolgáltató
A percenkénti ütemezéshez nem fizetős cron-szolgáltatást vagy drágább hosting csomagot vezettünk be, hanem a meglévő adatbázis (Supabase) pg_cron és pg_net bővítményeit használjuk.
Miért? A tartós költség nulla, és a küldési logika egy helyen, a Next.js alkalmazásban marad — az adatbázis csak időzít.
Az ügyfélút és az automatizációk
A rendszer a beérkező leadtől a lezárt üzletig és a jutalékig követi az ügyfelet — és ahol lehet, helyette dolgozik.
A KÉT PIPELINE ÉS A PONTOZÁS
Leadek — vevői/bérlői oldal
leadekÚjEmail kiküldveAktívHívás ütemezveKapcsolatfelvételKvalifikáltMegtekintésAjánlatNyertes
Üzletek — eladói megbízások
uzletekEl akarja adniFelmérés utánÉrtékesítés alattVételi ajánlatAdásvételBirtokbaadás
Lead-kategóriák (0–100 pont)
intent_scoreHIDEG 0–29MELEG 30+FORRÓ 60+VIP 80+
AUTOMATIZÁCIÓK
1
Meta lead → CRMTrigger:Facebook/Meta hirdetési űrlap kitöltése
Akció:Lead + névjegy létrehozása, hozzárendelés az ingatlanhoz, opcionális üdvözlő e-mail
Frekvencia:Azonnal (webhook)
2
VIP-küszöbTrigger:A pontszám eléri a 80-at
Akció:Kiosztás a fő ügynökhöz + magas prioritású hívási feladat + értesítés + Telegram-üzenet
Frekvencia:Eseményenként
3
„Szeretném megnézni”Trigger:Kattintás a megtekintés-kérő gombra
Akció:Küszöbtől függetlenül azonnali hívási feladat + értesítés + Telegram
Frekvencia:Azonnal
4
Aktivitás-kiugrásTrigger:30 percen belül 3+ ingatlanra vonatkozó kattintás
Akció:Azonnali hívási feladat — nem kell megvárni, hogy a pontszám elérje a küszöböt
Frekvencia:Eseményenként
5
Megtekintés utáni follow-upTrigger:Megtekintés lezárva pozitív érdeklődéssel
Akció:Follow-up e-mail az alapértelmezett sablonnal
Frekvencia:A megtekintés lezárásakor
Engineering deep-dive
📈
Lead-pontozás
- Árlista megnyitása 15, időpontfoglalásra kattintás 20, „Szeretném megnézni” 50, ajánlat 35 pont
- E-mail megnyitás fokozatos görbével: 1 → 2 → 4 pont, a 4. megnyitástól 0 — a tracking-pixel újratöltése nem fújhatja fel a pontszámot
- Nincs negatív pont, a tárolt pontszám soha nem csökken — a dashboard rangsora viszont az utolsó aktivitás frissessége szerint „hűl” (1 órán belül 100%, 14 nap után 10%)
- A saját és teszt kontaktok automatikusan ki vannak zárva a pontozásból és minden automatizmusból
⏱
Pontos e-mail ütemező
- pg_cron percenként hívja az ütemező végpontot (pg_net) — a feldolgozás nem függ attól, hogy valaki megnyitja-e a CRM-et
- A címzettek lefoglalása FOR UPDATE SKIP LOCKED zárolással: két párhuzamos futás sem küldhet duplán
- Tiltólista (visszapattanás, panasz, leiratkozás) és normalizált e-mail-cím szerinti duplikáció-szűrés minden küldés előtt
- A megtekintés-emlékeztetők ugyanerre a motorra épülnek — nincs második ütemező
📅
Google Calendar integráció
- Kétirányú szinkron a Google Naptárral: ami a CRM-ben kerül be, megjelenik az ügynök telefonján is
- Valódi naptármeghívó az ügyfélnek, címmel és Google Maps linkkel
- Átütemezéskor a meglévő eseményt módosítjuk — soha nem keletkezik duplikált bejegyzés
- Az ügyfél visszaigazolását (elfogadta / elutasította) 15 percenként lekérdezzük és megjelenítjük
📦
Pipedrive Smart Importer
- A Pipedrive-exportok staging táblákba kerülnek — az elemzés és a próbafuttatás soha nem érinti az éles adatot
- Fájltípus-felismerés kötelező fejléc-készlettel: részleges egyezésnél nincs találgatás
- Próbafuttatás, egyeztető riport és tulajdonos szerinti szűrés (kinek az ügyfelei kerüljenek át)
- Visszavonható import és idempotens aktivitás-betöltés — egy újrafuttatás nem duplikál
Minőség és biztonság
Egy CRM-ben ügyféladatok vannak — ezért a minőségbiztosítás nem utólagos lépés volt, hanem minden fejlesztési kör része.
Adatbiztonság
- Mind az 54 tábla sorszintű jogosultsággal (RLS) védett, szervezetenként elkülönítve
- Az importer és a beállítások kizárólag admin szerepkörrel érhetők el
- A kimenő e-mailek tiltólistája minden küldési útvonalra automatikusan vonatkozik
Automata tesztek
- 203 teszt: 48 végponttól végpontig (Playwright) és 31 unit tesztfájl
- Mock Google Calendar szerver a meghívók, visszaigazolások és átütemezések teszteléséhez
- Regressziós teszt minden fejlesztési kör végén, élesítés előtt
Független auditok
- 71 funkció teljességi auditja, prioritásokba sorolt hiánylistával
- Minden „működik” állítást az éles adatbázison is ellenőriztünk — a nem reprodukálható állítások kikerültek a riportokból
- Mobil (390 px) és akadálymentességi vizuális QA
Emberi jóváhagyás
- A tulajdonosi riportok soha nem mennek ki automatikusan — az ügynök átnézi, kiegészíti, majd küldi
- Tömeges kampány csak próbafuttatás és jóváhagyás után indul
- Valós Pipedrive-import csak próbafuttatás, kis adagok és visszavonási lehetőség mellett
Key learnings
„Az ingatlanos munka lényege a kapcsolatokban van, nem a dealekben."Vevő, ingatlan, megbízás és megtekintés összekötése nélkül a CRM csak egy szebb táblázat.
„A hívási sorrendet a viselkedés határozza meg, nem a megérzés."Aki ötödször nyitja meg az árlistát, azt ma kell felhívni — a pontozás ezt teszi láthatóvá.
„Ami az ügyfélnek megy ki, ott az ember dönt."Az automatizáció előkészít, összesít és emlékeztet — de a tulajdonosi riportot és a kampányt az ügynök hagyja jóvá.
„Az olcsó infrastruktúra nem kompromisszum."A percenkénti ütemezés a meglévő adatbázisban fut — nulla új szolgáltató, nulla extra havidíj.
„Egy jól megtervezett CRM újrahasznosítható alap."Ez az architektúra ma további ingatlanos ügyfeleinknek ajánlott CRM-rendszerek kiindulópontja.
ARCHITEKTÚRA ÖSSZEFOGLALÓ
Real Estate CRMLead ScoringEmail OrchestrationGoogle Calendar SyncPipedrive MigrationOwner Reporting